関東から関西のマンションに住み替えるために人生2回目のリノベーションをして、2023年10月に新居への引っ越しが完了しました。
現在新居を整え中ですが、忘れてしまう前にマンションの売却記録を綴っていきたいと思います。
今回は売却までの全体の流れとマンション査定についてまとめました！
マンション売却までの流れ
私は次に住むマンションを先に購入する「買い先行」で進めましたが、次のマンションを購入するにあたってどのくらいお金が動くのかを把握するために、売却査定は早い段階で行いました。
その後不動産会社と契約を結び、売りに出してから売買契約の締結完了までちょうど3か月。
年内には引き渡しまで終えてスッキリとしたかったので、計画通りにマンション売却ができました！
と、文字にするとスムーズに進んだかのように見えてしまいますが、実際はモヤモヤすることもたくさんあったのです。
でも、年内にちゃんと売却ができたことの安堵感たるや。
まだ売れていない状態であれば、新居に引っ越しても浮かれてばかりはいれなかったと思います。
売却までのスケジュール
机上査定と訪問査定を行い、お願いしたい不動産会社を決める
不動産会社と媒介契約を締結（売却の開始）
次のマンションの物件引渡しの登記手続きの際、不動産登記の税率を安くするためには今のマンションは売りに出しておかねばならず、売却活動が予定よりも前倒しに
設備点検と室内撮影、売り出し本格化
内見1件
申込に至らなかったため、その後価格見直し
内見3件
購入申込みとなり売買契約締結
中旬に関西の新居へ引っ越し
月末に決済と物件引渡し（売却完了）
結果的に早い段階で売却の目途もたち、精神的にもゆとりをもって新居に引っ越せたので本当によかったです
マンションの査定依頼、結果は！？
【売却予定マンション】
物件概要：築32年/44㎡のワンルーム/南東角部屋/ペット可/60戸程度
2015年12月にスケルトンリノベを実施（700万～）
駅徒歩：3～4分/交通量の多い国道がすぐ近くにある
周辺環境：一軒家が多めの住宅地/スーパーやドラッグストアは充実
都内へのアクセス：都内や横浜は30～45分程度/都心まで50～60分
１月上旬にネットからまとめて申し込める机上査定で大手の不動産会社３社、マンションの系列となる不動産会社には訪問査定で合計４社に依頼しました。
8年前に購入した当時は何も手入れをしていないボロボロの状態だったこともあり、破格のお値段で購入しています。
中古マンションの市場価格はずっと上向きだし、当時の価格よりは高く売れるとは思っていましたが、スケルトンリノベの費用分も上乗せできそうかすでに8年経過しているためどう評価されるのかが気になるポイントでした。
机上査定でリノベを考慮するのは難しいだろうと想定はしていましたが、４社の評価はかなり開きがありました
机上査定と訪問査定の結果
机上査定：A社
- 査定額は一番高かった
- 提案書が一番ボリューミー、査定の根拠となる情報もしっかりまとまっていた
- リノベは机上査定のため表層リフォーム程度として上乗せとのこと
- 印象は可もなく不可もなく。でもちょっとお堅い印象
机上査定：B社
- 査定額はかなり低め
- メール本文で査定額のみ。判断根拠となる情報が乏しすぎる
机上査定：C社
- 査定額は4社の中間
- メール本文に分かりやすく根拠となる情報をまとめてある
- リノベは現在の室内状態が重要なので訪問して判断したいとのこと
- メールでも担当者が丁寧で印象はとても良かった
訪問査定：D社
- 査定額はA社とほぼ同価格帯
- 内装や室内状態がとても良いと評価してくれた
- 担当者の印象がとても良く、安心しておまかせしたいと思える人柄だった
売りに出す際の不動産会社を決定
4社の査定額は1000万円以上開きがありましたが、机上査定のA社と訪問査定のD社がほぼ同価格帯でした
D社はマンションの系列不動産会社のため仲介手数料が割引になる特典もあり、「両手取引（囲い込み）の比率」が低いこともデータを確認して知っていました
そして、訪問時に来てくれた担当の女性の方が本当に良い方だったのも決めてとなり、「売るタイミングになったときはぜひお願いします！」とD社に決めたのでした
机上査定の3社から決めていたならば、担当の方の印象が良さそうなC社
訪問査定でリノベの状態を評価して再査定してもらい、C社にお願いしたと思います
両手取引（囲い込み）とは、不動産仲介業者が物件の売主・買主の両方を仲介することを指します。売主・買主それそれから仲介手数料を得ることができるため、なるべく自社の客のみで取引を進めようとします
比率が高い不動産会社の場合、他社から内覧希望の方から問い合わせがあっても「すでに申し込みあり」と内覧を断ってしまうこともあるそうです
売主からすれば売りにつながる機会を逃してしまうことになるため、両手取引比率の低い不動産仲介かどうかも確認しておくと良いと思います
（ネットでググると参考になるデータも分かりますよ！）
訪問査定はどこを見る？
D社に訪問査定に来てもらったのは1月中旬
リノベ履歴が分かる資料と間取り図の用意はしたけれど、訪問査定ってどこまで見られるんだろう、扉の中も全部見られるのかな・・
どこまでチェックされるのか分からないまま当日を迎えました。
室内に入ってまず褒めてくれたのがフローリング
新築のマンションでも無垢材を使っているところは本当に少ないんだそうです
玄関から順番に洗面やお風呂、リビング、キッチンと確認が進みました
もっと細かくチェックされるのかと思っていましたがそうでもない（相手はプロなので見るところは見てると思いますが）
終始こんな感じで褒めちぎってくれました
私の勝手な憶測ですが、こんなところを見ているのかな？と思いました
- どんな資材・建材が使われているか
- 水回り設備のグレード、メンテナンス状態
- 修繕が必要な個所の有無
- 万人受けする内装デザインどうか
査定中も我が家の猫たちが珍しく隠れずにウロウロ歩き回っており、担当の女性の方も猫が大好きだそうで、テーブルに着席して売却の流れ等を説明されているときもつい視線が猫のほうにｗ
ちょうど訪問査定にきてもらった時期に、マンションの同フロアでリノベ済物件として売りに出されていた部屋が2件ありました。
もともと売買はよくあるマンションだったのですが、同じ階で同時期に、しかも隣同士の部屋を別々の業者がリノベして売りに出すという珍しさ。
間取りは両方とも元のままだったのでリノベというよりはフルリフォームという感じでしたが、担当の方からは、
「リノベしたばかりの物件なので新しさでは確かに差がありますが、水回りの設備や内装のデザイン、資材のグレード、全部〇〇さん（私）のお部屋のほうがランクが上です！！」
と熱のこもったご意見を寄せてくれました
1月の時点では２物件とも強気価格で売り出し始めていたので、D社の方からは「今すぐ売りに出すのであれば今回提示した価格より高めでスタートしてもよいかも」とのことでした
ひとまずは、売りに出すときはD社でこの営業担当の方にお願いしよう！と心に決め、マンション査定を終えました
